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情況一：剛交了首付款，還沒有辦按揭

這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案，這是最好處理的。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，并將老的購房合同收回即可。然后買方再將首付款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。這是流程最簡單，也是風(fēng)險最小的一種情況了。

情況二：正在還房貸，還沒有交房

這種情況就比較復(fù)雜了，風(fēng)險也最高，除非是朋友關(guān)系，或者是特殊原因，很少有人會在這個階段買（賣）房子，主要有兩種方式可供選擇。

方式一：直接更名

流程：

1、賣方將銀行的貸款還清

2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同

3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)

4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案

注意事項：

1、房子必須還清銀行貸款

2、更名必須取得開發(fā)商的同意

3、買方不能再按揭了，必須全款購買

這種方式的優(yōu)點是手續(xù)比較簡單，且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險比較大。

其實從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。我國規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記（即“過戶”）為準(zhǔn)，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，因此，法律上對這種交易行為是不保護的，出了什么問題都只能自己兜著。

方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶

雙方可以先簽一份協(xié)議，約定首付款項，以及過戶時間（房產(chǎn)證下來就立即過戶），預(yù)付首付款，然后就是等了。等到房產(chǎn)證下來再辦理過戶，先過房產(chǎn)證，出新證當(dāng)天再過土地證，過戶后再交付尾款。

第二種方式就屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費也是比較多。

包括：

契稅：

(一)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

(二)對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

營業(yè)稅：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅

第二種方式的優(yōu)點是能及時過戶，風(fēng)險較低；缺點是稅費較高，且時間成本比較長。

幫幫建議

1、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時風(fēng)險比較大，買方和賣方都應(yīng)謹慎，除非是信得過的朋友，能夠知根知底。

2、如果遇到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對該房產(chǎn)進行詳細了解，明確房產(chǎn)證何時能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時也要有心理準(zhǔn)備，明白風(fēng)險的存在。

3、對買方來講，降低風(fēng)險可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會向購房者傾斜。

4、考慮到房價經(jīng)過一段時間會有波動，買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房價波動較大時，一方違約。

相關(guān)知識哪些房子沒有產(chǎn)權(quán)證？

1、利用集體所有土地開發(fā)的房子，也就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房。

2、未經(jīng)立項批準(zhǔn)或私自變更立項的樓盤

3、未取得規(guī)劃審批的樓盤

4、私自變更規(guī)劃的樓盤

5、私自改變土地用途的樓盤

6、土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛

7、沒有銷售許可證又無產(chǎn)權(quán)證的房屋

8、未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋

9、土地或房屋未解除抵押的

10、開發(fā)商未交納相關(guān)稅費的

11、土地、房屋被有關(guān)部門司法查封

——法務(wù)部 方振鋒